Полная версия

Главная arrow Финансы. Экономика arrow Оценка бизнеса arrow
Оценка бизнеса

  • Увеличить шрифт
  • Уменьшить шрифт


Оценка бизнеса


История вопроса.

Существует мнение, что российской оценке в 1997 году исполнилось пять лет, тогда как за рубежом оценочная деятельность известна более полувека. На самом деле она существовала в России давно. В словаре В.И. Даля, составленном в середине прошлого века упоминаются «оценочное дело», «оценочная комиссия», «присяжные оценщики в городах» как ходовые общепринятые понятия.

Оценка недвижимых имуществ для обложения земскими сборами согласно правилам производилась губернскими и уездными оценочными комиссиями и земскими управами. Оценка недвижимого имущества основывалась на доходном методе. На уездные оценочные комиссии помимо организации собственно оценочной деятельности возлагалось рассмотрение представлений уездной земской управы по ходатайству землевладельцев о понижении оценки доходности землевладений.

После 1917 года с ликвидацией частной собственности на землю и средства производства оценочная деятельность утратила общественный интерес. По существу сохранились лишь отдельные ее элементы, преобразовавшиеся в одну из функций бюро технической инвентаризации (БТИ) и Земельного кадастра. Однако потребности государственного управления имуществом способствовали развитию разветвленной системы директивных норм и нормативов, всесторонне регламентирующих условия воспроизводства основных фондов. Одним из наиболее важных для оценщика сводных документов такого рода являются строительные нормы и правила (СНиП), впервые введенные для общеобязательного применения в 1955 году.

Первоначальный импульс заинтересованности российского общества в специальности и профессии оценщика был связан с необходимостью в приватизации большей части государственного имущества. Впервые запрос на профессиональные действия оценщиков был сформулирован в первой версии Закона о приватизации государственной и муниципальной собственности, принятого Верховным Советом РСФСР 3 июля 1991 года.

По этому закону подготовка предприятия к денационализации должна была обязательно предусматривать «оценку его капитала». Это означало, что «определение начальной цены для продажи предприятия по конкурсу (на аукционе) или величины уставного капитала акционерного общества» производится «на основании оценки предприятия по его предполагаемой доходности…»

Наибольшая потребность в оценщиках недвижимости была связана с их участием в трех переоценках основных фондов в 1995-1997 годах. Такая переоценка необходима, с одной стороны, для правильного учета основных фондов, значительная часть которых приходится на недвижимость – здания и сооружения, для определения реальных величин их износа и общих производственных затрат. С другой стороны, без таких переоценок невозможна эффективная организация инвестиционных процессов.

В настоящее время достоверная оценка недвижимости по ее рыночной стоимости становится одним из важнейших условий деятельности налоговой службы. В некоторых субъектах РФ введено раздельное налогообложение земли и построенных на ней зданий. В ближайшее время оценщики недвижимости примут участие в эксперименте, начатом в Твери и Новгороде. Суть его в следующем: установление единого налога на недвижимость, т.е. одновременно на земельный участок и находящиеся на нем здания и сооружения (Госдума приняла специальный закон по этому поводу). Это потребует автоматизации системы учета недвижимого имущества, в частности в зависимости от его расположения в различных зонах города.

Оценочная деятельность заняла достойное место и в сфере земельных отношений России. Для обеспечения единых принципов и методик оценки земельных ресурсов в субъектах РФ создается сеть региональных агентств оценки земли. Их деятельность будет координироваться Центральным агентством оценки земель. Этой работой занимаются профессионалы с высшим специальным образованием (землеустроители, географы, почвоведы, экономисты с сельскохозяйственным уклоном, а также оценщики).

В последнее время распространяется получение кредита по обеспеченному залогом обязательству. Кредитор согласно ст.334 ГК РФ имеет право в случае неисполнения должником обязательств получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Чаще всего такое удовлетворение обуславливается решением суда. «Реализация (продажа) заложенного имущества… производится путем продажи с публичных торгов (ст.350 ГК РФ, п.1). При этом «начальная продажная цена… с которой начинаются торги, определяется решением суда…» (там же, п.3). Для установления начальной цены суды прибегают к услугам независимых оценщиков. Как правило, этим занимаются специалисты по оценке недвижимости.

Формирование частной собственности в РФ вызвало спрос со стороны частного сектора на услуги оценщиков. Многие хозяйственные товарищества и общества, основывающиеся на частной собственности, рассматривают недвижимость в качестве привлекательного направления капиталовложений. Осуществление инвестиционных проектов, связанных с недвижимостью, во многом ориентируется на использование информации профессионалов-оценщиков.

2. Регулирование условий подготовки оценщиков.

В конце ноября 1996 года заместитель министра труда и социального развития В. Январев подписал постановление №11 «Об утверждении квалификационной характеристики по должности «Оценщик (эксперт по оценке имущества)». Его должностные обязанности, представленные в приложении к этому постановлению, заключаются в следующем: оценщик проводит оценочную деятельность по установлению рыночной или иной стоимости (ликвидационной, инвестиционной и др.) недвижимого и движимого имущества, работ и услуг, нематериальных активов, в том числе интеллектуальной собственности, используя все известные методы оценки имущественных комплексов. При этом он обязан своевременно составить отчет об оценке и передать его заказчику. Он должен сохранять свой отчет в течении трех лет.

В приложении сформулированы и общие требования к объему знаний эксперта по оценке имущества. В частности, он должен овладеть методическими приемами определения величины стоимости отдельных объектов гражданских прав, в том числе на основе таких методов, как затратный, доходный, сравнительных продаж.

Оценщик должен иметь высшее профессиональное образование. Возможно приобщение к этой профессии и на базе дополнительного образования, к которому согласно упомянутому приложению можно отнести второе высшее или среднее профессиональное образование, различные курсы и стажировки. Впрочем, в Законе об оценочной деятельности сформулированы существенно более высокие требования к образовательному уровню оценщиков, но он пока не введен в действие.

Чуть раньше, в июле 1996 года, российским образовательным ведомством был утвержден паспорт по новой специальности, получение которой возможно на базе высшего образования. Речь идет о подготовке специалистов по антикризисному управлению – специальность 062000. В рамках этой специальности предусмотрены помимо других две профильные специализации: по оценке недвижимости и по оценке бизнеса.

Методическое руководство подготовкой профессионалов по указанной специальности и отмеченным специализациям осуществляет Учебно-методическое объединение (УМО) на базе Московского университета по экономике, статистике и информатике (МЭСИ). Ряд вузов России уже получили разрешение УМО на подготовку соответствующих специалистов. Теперь это не только МЭСИ, но и Дальневосточный технологический университет (Владивосток), Хабаровский университет экономики и права, другие высшие заведения (всего их около 20).

Регулирование условий подготовки оценщиков – особая область интересов региональных органов власти. В Москве по этому поводу изданы специальное распоряжение мэра Ю. Лужкова (№ 129-РМ от14.02.1997г) и вслед за ним распоряжение вице-мэра правительства Москвы Б. Никольского (№ 304-РП от 31.03.1997г). Ими утверждены следующие документы, регламентирующие организацию оценочной деятельности в Москве:

  1. Временное положение об аттестации оценщиков недвижимости на территории Москвы,

  2. Типовые задачи и вопросы аттестационных экзаменов по теоретическим вопросам оценки недвижимости на территории Москвы.

Временный характер этих документов объясняется тем, что продолжительность их действия зависит от срока введения Закона об оценочной деятельности, после чего условия аттестация оценщиков будут скорректированы. Некоторая корректировка этих условий зафиксирована в упомянутом выше Законе г. Москвы от11.02.1998 г. №3 «Об оценочной деятельности в городе Москве». В частности, в нем сформулированы задачи так называемого уполномоченного органа. «Уполномоченный орган, - сказано в ст.18, - является регулирующим оценочную деятельность органом Московской городской организации». Среди его функций есть и такая, как «согласование требований к оценщикам в городе Москве для целей государственной аттестации и аккредитации». (Экономика и жизнь. Московский выпуск.1998. Март.№12. С.15).

4

 

Похожие темы